新 · 案例 丨 让“城市更新”更“有心” ——全面助力龙岗区更高品质的公共设施的建设

发布时间:2020-06-12 00:00 文章来源:

“人无心则废,城无心则衰”。一座城市,“有心”才有个性,“有心”才有灵魂,“有心”才有生机,“有心”才有未来。——黄明朗《打造“有心”之城》




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工作背景
深圳市龙岗区在经历了20多年的发展之后,已全面进入“存量”时代,土地资源越来越紧缺,公共设施的建设问题也越发突显,与此同时,城市更新成为当下以及未来落实公共设施的重要手段,在当前城市更新已推进近10多年之际,我们重新评估城市更新所做贡献和面临问题之时,对优化公共设施建设、解决民生问题,促进城市发展具有较强的现实意义,对全市的城市更新工作也具有推广的意义。

基于此,我司经中标承接龙岗区城市更新和土地整备局委托开展《龙岗区公共设施规划建设现状调研及东部中心核心区公共设施统筹规划和实施策略(2018-2025)研究》,本项目研究对象包括公共管理与服务设施、交通设施及公用设施三大类,本次规划是基于全区现状的调研和评估,聚焦城市更新公共设施建设现状,搭建动态更新的GIS数据平台,评估十年更新配建设施面临的各种问题,针对问题提出规划策略和建议,并重点提出东部中心公共设施的实施统筹方案,构建可行的实施路径,通过优化城市更新配建的手段和方式,让“城市更新”更“有心”。



深圳龙岗红立方@图片来源于网络
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龙岗区公共设施建设现状特征
通过调研,龙岗区现状公共设施整体呈现“东强西弱”的总体特征,教育、文体设施缺口较大,中小学公办学位缺口达12.5万座,高中学位缺口1.5万座,不利于解决民生基础问题,且急缺优质、大型的文体设施如剧院、美术馆、博物馆以及三甲医院及特色的专科医疗设施等,无法支撑龙岗打造成为深圳东部中心,具体特征如下:
 


特征一:空间配置效率与发展目标匹配度较低,区域影响力较弱



公共设施配置与城市空间格局不匹配:从龙岗区整体“双核引领、多轮驱动”的发展格局来看,龙岗区公共设施与城市结构发展目标吻合度较低, 优质、特色公共服务资源不足,区域服务能级较弱。通过与城市公共空间、现状产业结构、现状轨道交通协调分析发现,现状公服与龙岗区公共资源的协调程度较低,与重点产业片区以及轨道站点匹配度较弱。


图一:城市公共空间协调度分析  

图二:现状产业结构协调度分析图 

图三:现状轨道交通协调度分析图


特征二:服务容量及建设标准与人口需求不符,服务效能待提升



公共设施服务规模难以满足人口需求:截至2019年年底,龙岗区常住人口238.6万人,总体上各类设施均存在不同的缺口。整体呈现“东强西弱”的特征,尤其西龙岗片区的教育、医疗、文体等设施缺口最为严重,具体情况如下:


各街道公共设施评估情况一览表


特征三:城市更新未来会成为落实公共设施的重要手段



在当前城市更新已推进近十多年之际,龙岗全区已批更新单元共96个(截止2019.12),规划独立占地设施109项,已建19项(教育设施16项、交通设施2处、市政设施1处),规划非独立占地设施278项。十年间,龙岗区由城市更新提供的教育设施占全区建设计划的30%,城市更新已经成为落实公共设施的重要手段。




本次规划课题组基于大量已建更新项目的调研,分别从纵向与横向进行全面评估。纵向上,以2016 -2017年为临界点,分强区放权前和放权后的不同时间进行评估;横向上,则从规划建设、移交运营、服务效能三个环节进行评估,具体存在问题如下:



(1)规划建设方面,公共设施缺乏统筹规划



城市更新推进缓慢,公共设施整体实施率较低,仅占24%:通过调研发现,强区放权之前已批更新项目规划83项独立占地设施中,仅24%的设施已建并投入使用,2%的设施目前仍在建设中,74%的独立占地设施未建设。




补丁式的城市更新公共设施布局,空间配置效率偏低:整体来看,强区放权后相对于强区放权以前,更新项目的土地贡献规模有了较大幅度的提升。但具体来看,96个已批更新项目中更新贡献公共管理与服务设施用地仅占总贡献用地的22.7%,且补丁式的城市更新项目导致公共设施空间布局较为分散,这对推动大型公共设施落地造成较大阻力。


强区放权前后各类改造项目平均土地贡献率对比一览表


(2)移交运营方面,移交滞后且运营效率低


①建设滞后:约24.6%的配套设施运营滞后小区建设,主要涉及社区居委会、社会警务室等设施;


②使用率较低:约6.8%的更新单元移交的设施建设存在闲置的情况,或用于堆放杂物,或并未按照规划功能运营,主要涉及门诊部、社区警务室等设施;


③功能改变:约8.3%的更新单元所移交的设施并未按照规划的功能进行落实,如社区服务站调整为老年人服务设施,或调整为经营性设施,涉及总建筑面积约13289.71 m2。

 

(3)服务效能方面,服务能力与需求有差异


①供不应求:主要是幼儿园超规模办学的情况比较严重,由于规划设计阶段未能统筹考虑周边未来发展需求,在实际运营中导致需求过大,不得已扩大办学规模;


②建设标准低:主要是小区级文化活动室等缺乏必要的设备,不满足使用者的实际需求;或采光通风较差、或缺乏户外活动场地、或建筑面积及层高等方面不符合相关建设标准;


③位置不合理:约2.5%的公共设施位置不合理,可达性较差,不方便使用,主要问题表现在文化活动室、社区服务站等设施不是位于首层,或位于小区内部,或位置较为偏僻、不临街设置等方面。



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龙岗区公共设施建设优化策略
基于以上城市更新配建公共设施存在诸多方面的问题,本次规划本着将龙岗区打造成为深圳东部“高端引领、基础保障”的高水平公共服务高地的发展目标,通过优化城市更新配建的手段和方式,努力向市民提供一个满足人的需求,功能多样性且舒适安全的公共场所。因此提出如下的对策建议:


 

策略一:以需求为导向,实施更新统筹规划


统筹功能片区设施需求:结合龙岗区城市功能结构,针对不同片区的发展诉求与特色,分析各片区不同设施供需关系,综合叠加以整体评估片区公共设施的紧缺程度。


东部中心各片区设施紧迫度分析


统筹空间布局与实施路径:根据多种要素划定潜力更新区域,并在片区设施紧缺程度及设施类型的基础上,初步确定各类设施的统筹布局方案。



更新统筹单元分布图


建立更新单元建设指引:在更新单元方案经济可行性的前提下,建立“方案示意”+“设施规模”+“建设指引”三合一的更新单元配建指引,进一步确定公共设施的建设规模、位置的建设要求等内容。

更新统筹单元公共设施建设指引图


策略二:以问题为导向,盘活既有公共设施



盘活资产,统筹整改:针对未按规划建设并使用的设施,建议结合所在片区实际需求对已建的设施进行统一整改,灵活适应当前诉求;另外建议在后续更新项目中统筹安排使用率低下和供不应求的设施。



利用邻里单元灵活统筹整改公共设施



提升标准,预留空间:针对供不应求的设施,如幼儿园,应在满足项目自身学位需求的基础上,充分研判周边未来发展情况,按照一定的系数增加预留一定的扩建空间。

政企合作,提升效率:建议考虑改变运营方式,引入社会资金,以提升公共设施服务品质。同时有条件进行复合建设,提升设施使用率。


策略三:以平台为基础,强化实施保障机制



搭建动态更新数据平台,实施检测与反馈:在充分调研和资料收集的基础上,形成现状GIS一张图+一张表。一方面对接国土空间规划,另一方面数据库的搭建可联动相关部门信息互通,同时通过实时反馈更新,为后续公共设施的供给和配置提供数据支撑和反馈信息。



构建动态可更新数据平台示意图


构建统一标识系统,提高城市运行效率:通过设计统一的公共设施标识系统,建立边界界定清晰、标志统一的信息系统,引导公众有效使用公共设施。分别制定专家专项规划审批阶段、建筑设计方案核查阶段、建设实施阶段不同的审查要点,将公共设施标识建设工程的规划验收纳入项目主体建设工程规划验收。



优化项目审查管理,简化设施移交程序:一是优先推动公共设施缺口严重区域的更新项目的审批立项;二是积极推进已批更新项目的建设,同时系统清理已签订土地使用权出让合同满2年但仍未开发建设的已批未建更新项目,优先用于紧缺型或战略型设施的落地。



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实施情况
实施一:对龙岗区现状已建设施进行全面梳理,重点对目前全区46个已批已建/在建更新项目中配建的各类设施进行全方位调研,建立龙岗全区现状一张图,一方面衔接市、区国土空间规划;另一方面为未来各个街道、各类设施的规划建设以及管理提供基础信息平台。



GIS基础数据平台



实施二:在本规划基础上,龙岗城市更新与土地整备局开展了《龙岗区鼓励社会资金投资城市更新项目周边公共设施管理规定》政策修编,进一步鼓励更新项目内及周边公共设施建设,并明确和细化了更新项目审批阶段对公共设施审查的技术要点。




实施三:对相关项目的推进起到了积极的引导作用,包括坂田街道的公共设施规划、平湖街道旭日厂片区公共设施的统筹规划,有效引导多个街道公共设施的建设,推进全区民生工程的建设。


《龙岗区鼓励社会资金投资城市更新项目周边公共设施管理规定》政策修编



在“粤港澳大湾区”和“先行示范区”双区战略背景下,我司将全面践行生态文明新思想,高效利用土地资源统筹公共服务设施的规划建设,积极探索城市更新项目如何去打造一个满足人的需求、符合人的尺度,并能融入城市中的公共场所,为龙岗市民创造一个除了家庭与工作学习场所之外的第三空间,让“城市更新”更“有心”,全面助力龙岗区打造成为“城市文明典范、民生幸福标杆”。




供稿:涂玉敏






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